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Recours en vices cachés : Limitation de l’obligation d’inspection pré-achat et des montants qui peuvent être accordés s’il y a responsabilité

La décision rendue récemment dans Nguyen c. Succession de Durand, 2022 QCCS 3224, est une bonne illustration des principes légaux applicables à une réclamation en dommages pour vice caché. La Cour supérieure a rappelé que l’obligation pour l’acheteur d’inspecter une résidence avant d’en faire l’achat était limitée et que les dommages qu’il pouvait réclamer à titre de réduction du prix de vente devaient être raisonnables et établis selon les circonstances particulières à chaque cas.

Les faits

Le défendeur avait acheté un terrain en 1984 afin d’y construire une résidence. Il a fait préparer les plans par un technologue et engagé des entrepreneurs qui ont construit la résidence selon lesdits plans. Il a ensuite habité la résidence pour la vendre en 1990 à la défenderesse pour la somme de 180 500 $.

En 2015, les demandeurs se sont montrés intéressés à acheter la résidence et l’ont visitée avec un professionnel. Ce dernier a alors constaté qu’une porte ne fermait pas en raison de l’affaissement du plancher. Il a recommandé aux demandeurs de faire examiner le problème par un entrepreneur général. Ce dernier a estimé qu’un ancien dégât d’eau déclaré par la défenderesse avait probablement déformé une solive. L’entrepreneur n’a cependant pas jugé nécessaire de pratiquer une ouverture afin de vérifier si tel était le cas.

Les demandeurs ayant été rassurés par l’entrepreneur et la défenderesse, ils se sont déclarés satisfaits de l’inspection et ont acheté la résidence pour la somme de 455 000 $.

Quelques mois plus tard, l’entrepreneur engagé pour effectuer des travaux a constaté que la solive n’était pas tordue et qu’il y avait des problèmes dans la structure de l’immeuble. La défenderesse a nié toute responsabilité, estimant que les irrégularités constatées n’étaient pas des défauts structurels et étaient visibles lors de l’achat. Les demandeurs ont donc poursuivi la défenderesse, qui a appelé en garantie le défendeur, de qui elle avait acheté la résidence.

Le jugement

La cour a résumé les principes généraux régissant les réclamations pour défauts cachés. En bref :

4. En vertu de la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec, le vendeur garantit le bien vendu contre tout vice caché, sauf si l’acheteur renonce expressément à cette garantie. L’acheteur qui soulève cette garantie à l’encontre de son vendeur a le fardeau de prouver :

4.1. L’existence d’un vice;

4.2. Qui est antérieur au moment de la vente;

4.3. Que ce vice est grave, c’est-à-dire qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue l’usage auquel l’acheteur peut raisonnablement s’attendre;

4.4. Qu’il n’en avait pas connaissance au moment de la vente;

4.5. Que ce vice était non apparent, c’est-à-dire qu’il « ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin d’avoir recours à un expert ».

5. L’acheteur peut exercer son recours tant contre son vendeur que contre les vendeurs précédents s’il rencontre son fardeau de preuve à leur égard. De la même manière, un vendeur poursuivi pour vice caché peut appeler en garantie celui qui lui a vendu le bien et les vendeurs précédents s’il relève le même fardeau de preuve. [Références omises]

La preuve a démontré que la résidence n’avait pas été construite selon les plans, ni selon les règles de l’art et les normes de construction car il manquait des colonnes de soutien, d’autres poutres n’étaient pas installées aux bons endroits et les solives de plancher n’étaient pas de la bonne dimension.

La Cour supérieure estima que ces défauts étaient graves et mettaient en péril la structure de la résidence, mais qu’ils n’étaient connus d’aucun des défendeurs. Elle conclut également que ces défauts n’étaient pas apparents au moment de la vente car la conclusion de l’entrepreneur à l’effet que l’affaissement avait été causé par une solive qui avait mal séché suivant un dégât d’eau était raisonnable dans les circonstances, compte tenu également des informations données par la défenderesse. Selon la cour, l’entrepreneur n’avait donc pas à faire des ouvertures lors de son inspection. Elle fut également d’avis qu’il aurait été injuste d’imposer aux demandeurs une connaissance présumée des vices alors que les défendeurs les ignoraient eux-mêmes. Elle conclut d’ailleurs qu’« un acheteur n’a pas l’obligation de consulter de tels plans lorsqu’il achète une maison. » [par 60] Quant à la réclamation des demandeurs pour le drain français et le remblai, la Cour conclut que les problèmes soulevés, même s’ils étaient cachés, n’étaient pas graves.

La cour condamna la défenderesse à payer aux demandeurs le coût des réparations qu’elle estima raisonnable, soit la somme de 110 000 $. Cependant, elle estima que le défendeur ne pouvait être condamné à payer cette somme qui était trop élevée car elle représentait près de 61 % du prix de vente de la résidence à la défenderesse en 1990. La cour le condamna plutôt à payer la somme de 43 626,85 $, estimant ce montant plus juste puisqu’il équivalait au prix qu’auraient coûté les travaux au moment de la vente en 1990 si les vices avaient alors été connus.

Enfin, la cour refusa d’accorder les dommages additionnels réclamés au titre de la perte de jouissance et des ennuis et inconvénients, compte tenu de la bonne foi de la défenderesse et du fait que le défendeur ne pouvait être présumé connaître les vices même s’il était qualifié d’autoconstructeur.

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