Dans un jugement en cours d’instance rendu le 20 février 2026 dans le dossier Djaferian c. Spanoudakis, la Cour supérieure devait déterminer si une offre formulée 15 mois auparavant, avant la judiciarisation du dossier, pouvait être acceptée et donner lieu à une transaction.
Résumé des faits et chronologie
Le Demandeur, un copropriétaire ayant subi un dégât d’eau dans son unité privative, réclame d’un voisin (« Défendeur »), d’une voisine (« Défenderesse ») et du syndicat de copropriété (« Syndicat ») des dommages de 80 318,49$.
Préalablement à l’institution des procédures, en avril 2024, l’assureur de la Défenderesse entame des discussions de règlement avec le Syndicat, sans admission de responsabilité et sous réserve de l’obtention d’une quittance. Le 29 avril 2024, une offre de 37 325$ est présentée au Syndicat par l’assureur de la Défenderesse. Le Syndicat transmet cette offre au Demandeur. L’offre ne comportait aucun délai de validité.
Le 10 mai 2024, le Demandeur transmet au Défendeur, à la Défenderesse et au Syndicat une mise en demeure dans laquelle il indique notamment qu’il s’attend à recevoir une offre globale dans un délai de cinq jours de la réception de la mise en demeure, à défaut de quoi des procédures judiciaires seront intentées. Le 28 juin 2024, le Demandeur signifie sa demande introductive d’instance qui ne mentionne aucunement l’offre du 29 avril 2024 qui lui avait déjà été transmise par le Syndicat.
Le 12 juillet 2024, la Défenderesse dépose une réponse au dossier de la Cour et indique son intention de contester la demande.
Le 16 juillet 2025, alors que le dossier judiciaire était suspendu pour qu’il puisse tenir des discussions avec ses assureurs, le Demandeur, via ses avocats, indique accepter l’offre du 29 avril 2024 laquelle n’était, selon le Demandeur, assortie d’aucun délai de validité ou de condition temporelle, matérielle ou autre.
Les avocats de la Défenderesse se sont opposés, soutenant que l’offre, formulée avant la judiciarisation, conditionnelle à une quittance et jamais réitérée, était devenue caduque vu le délai de près de 15 mois qui s’était écoulé.
Le 3 septembre 2025, le Demandeur dépose une demande en homologation de transaction.
Position des parties
Le Demandeur maintient qu’une transaction est intervenue vu son acceptation, le 16 juillet 2025, de l’offre formulée le 29 avril 2024.
Selon la Défenderesse et son assureur, l’offre était caduque au moment où elle a été acceptée et le comportement procédural des parties démontre qu’il n’y a pas eu accord de volonté.
Décision
Le juge rappelle que le fardeau de démontrer l’existence d’une transaction repose sur les épaules de celui qui en demande l’homologation. Il souligne également que toute offre de contracter peut être révoquée en tout temps avant son acceptation lorsqu’elle n’est assortie d’aucun délai, ou encore devenir caduque à l’expiration d’un délai raisonnable ou si les circonstances ont tellement changé que sanctionner le contrat équivaudrait à ne pas respecter l’intention originale des parties et créerait une injustice potentielle.
Premièrement, le juge retient que le comportement procédural des parties ne démontre aucunement une volonté de contracter sur la base de l’offre faite en avril 2024. Selon le juge, la mise en demeure du 10 mai 2024 demandant une offre globale s’apparente à un refus de l’offre formulée en avril 2024 ou à une contre-offre. La signification de la demande introductive d’instance semble corroborer la position du Demandeur. Quant à elle, la Défenderesse indique dans sa réponse son intention de contester sans cocher les cases « convenir d’un règlement » ou « proposer la médiation », ce qui peut équivaloir à une révocation de l’offre d’avril 2024. S’ensuivent les démarches procédurales subséquentes, soit cinq avis de gestion et la négociation d’un Protocole de l’instance démontrant que les parties sont bel et bien engagées dans le processus judiciaire.
Deuxièmement, le juge estime que l’offre était devenue caduque étant donné que le délai pour l’acceptation alléguée est déraisonnable. En effet, l’offre du 29 avril 2024 n’ayant jamais été rediscutée entre les parties pendant près de 15 mois (au mieux huit mois, si on retire le temps où le dossier a été suspendu), celle-ci ne faisait vraisemblablement plus partie des options pour mettre fin au litige.
Troisièmement, les réponses du Demandeur à l’offre en juillet 2025 sont tout au plus une invitation à relancer les négociations, une nouvelle offre, et non une acceptation valable de l’offre du 29 avril 2024 qui pourrait être qualifiée de transaction.
En conséquence, le juge a conclu que le Demandeur n’a pas rempli son fardeau de preuve, qu’aucune transaction n’est intervenue entre les parties et a rejeté la Demande en homologation de transaction.
À retenir
Une offre de règlement sans délai d’acceptation ou conditions claires peut ouvrir la porte à l’interprétation et à l’incertitude. Assurez-vous de prévoir un délai d’acceptation précis, quitte à le prolonger ou à réitérer l’offre au besoin.
Assurez-vous également d’énoncer clairement et explicitement les conditions de l’offre. Quelques minutes additionnelles de rédaction pourraient vous éviter des heures de négociation et de contestation, sans compter les honoraires qui pourraient en découler.
