La portée et la protection accordées à un créancier hypothécaire par la clause de garantie hypothécaire standard ont à nouveau fait l’objet d’une analyse par la Cour d’appel dans l’affaire Roma Capital inc. 2023 QCCA 307.
Notons que dans cet arrêt rendu le 7 mars 2023, la Cour d’appel fut hésitante puisque la décision fut rendue à deux contre un.
Le contexte
En février 2017, Roma Capital inc. (le Prêteur) accorde à l’assurée un prêt hypothécaire de 220,000.00$ pour l’achat d’un immeuble situé à Berthierville. Une condition du prêt fut de souscrire à une police d’assurance habitation désignant le Prêteur comme créancier hypothécaire. La police telle qu’émise contient une clause de garantie hypothécaire standard approuvée par le Bureau d’assurance du Canada. L’assurée prévoyant effectuer des rénovations à l’immeuble, l’assureur l’autorise à le laisser vacant pendant un an et émet un avenant à cet effet à la police. Quelques mois plus tard, soit en mai 2017, l’immeuble est détruit par un incendie. L’assureur refuse d’indemniser tant l’assurée que le Prêteur. Le refus de l’assureur se basait sur l’application d’une exclusion pour acte de vandalisme même lorsque l’immeuble est vacant avec l’autorisation de l’assureur. Le juge d’instance fut d’avis que l’incendie, résultant d’un geste intentionnel et fautif, il s’agissait là d’un acte de vandalisme entrainant l’application de l’exclusion prévue à la police. Qui plus est, le juge estimait que l’exclusion pour vandalisme est opposable au prêteur nonobstant la clause de garantie hypothécaire.
La décision fut portée en appel par le Prêteur et dans un arrêt partagé, la Cour d’Appel lui donna raison, infirmant le jugement et condamnant l’assureur à payer au créancier hypothécaire le solde de sa créance.
Il est bien connu que l’avenant standard hypothécaire (Clause de garantie hypothécaire) est un contrat distinct entre l’assureur et le créancier rendant inopposable à ce dernier « les actes, négligences ou déclarations des propriétaires, locataires ou occupants des biens garantis, notamment en ce qui concerne les transferts d’intérêts, la vacance, l’inoccupation ou les affectations des lieux à des fins plus dangereuses que celles qui sont déclarées. ».
Au surplus, cette Clause de garantie hypothécaire prévoit que les conditions de celle-ci « doivent par ailleurs prévaloir en ce qui concerne les intérêts des créanciers hypothécaires contre toutes les dispositions du contrat ».
Le juge Kalichman de la Cour d’appel, rendant l’opinion dissidente, constate qu’en l’espèce, la vacance a été autorisée par un avenant et c’est plutôt l’exception pour vandalisme qu’invoque l’assureur. Pour le juge d’appel, « Le fait que le vandalisme ait eu lieu alors que l’immeuble était vacant importe peu. » Et donc, l’exclusion pour vandalisme n’est pas en conflit avec les termes de la Clause de garantie hypothécaire et, selon lui, le premier juge n’a pas commis d’erreur à cet égard statuant que l’exception pour vandalisme était opposable au Prêteur.
Les juges Hogue et Beaupré furent toutefois d’un avis contraire.
Dans un premier temps, l’opinion de la majorité constate que, mis à part la Clause de garantie hypothécaire, le vandalisme est un risque couvert par la police à moins qu’il ne survienne durant une vacance auquel cas les dommages en résultant ne sont pas couverts et aucune indemnité n’est payable.
Toutefois, la majorité des juges constate qu’il est bien établi que les clauses d’une police d’assurance incompatibles avec la Clause de garantie hypothécaire qu’elle comporte, y compris les exceptions, sont inopposables au créancier hypothécaire. En effet, cette clause constitue un contrat distinct liant l’assureur et le créancier hypothécaire « auquel elle procure une couverture plus large » et dont les dispositions, comme nous l’avons vu, prévalent sur celles contenues à la police.
Selon la juge Hogue, écrivant pour la majorité, on ne peut distinguer l’exclusion visant les sinistres survenant pendant une vacance de plus de 30 jours de celles excluant la couverture de vandalisme survenant durant une vacance. Pour la juge, l’exception dans les deux cas résulte du fait que l’immeuble est vacant. La Clause de garantie hypothécaire prévoit spécifiquement que sont inopposables au créancier, les actes des propriétaires (…) « notamment en ce qui concerne (…) la vacance. ». Il en résulte qu’en invoquant l’exclusion, l’assureur se trouve à opposer indirectement au créancier hypothécaire un acte de l’assurée concernant la vacance. Enfin, selon l’opinion majoritaire, l’autorisation de vacance accordée par l’assureur mais réitérant l’exclusion relative au vandalisme ne modifie pas la situation puisque les dispositions de la Clause de garantie hypothécaire prévalent sur toutes dispositions incompatibles de la police et particulièrement sur l’avenant autorisant la vacance. Au mieux, pris dans son ensemble, il en résulte que le contrat d’assurance entre l’assureur et le Prêteur serait, ambigu et par conséquent, devrait être interprété en faveur du Prêteur.
