Le 24 janvier 2022, la Cour d’appel du Québec a confirmé un jugement faisant droit à une réclamation en dommages-intérêts pour vices de construction de 53 452,04 $ déposée par des syndicats pour le préjudice subi par les copropriétaires des unités affectées, dans l’affaire 9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5701 de Normanville, 2022 QCCA 95.
L’appelant est le constructeur de cinq immeubles comportant des unités résidentielles et un stationnement partagé détenus en copropriété divise. Peu après la construction des immeubles en 2010, plusieurs copropriétaires ont constaté des problèmes d’accumulation d’eau et de drainage dans la partie commune du stationnement durant les saisons de pluies abondantes et de fonte des neiges. Les syndicats ont intenté, au bénéfice des copropriétaires, un recours en dommages-intérêts contre l’appelante pour la perte d’usage des unités de stationnement. Une demande en justice a été déposée en mai 2015.
Nous nous attarderons à deux éléments abordés par le jugement de la Cour d’appel.
Droit de copropriété
Le juge de première instance a condamné l’appelante à verser une indemnité totale de 30 000 $ à raison de 1 500 $ par copropriétaire.
La Cour d’appel confirme la décision en affirmant ce qui suit :
| [41] Retenir la proposition de l’appelante impliquerait que, malgré le mandat que possèdent les syndicats intimés de veiller aux intérêts communs des copropriétaires en présence de vices touchant les parties communes et les parties privatives (avec l’autorisation des copropriétaires), chacun des copropriétaires serait obligé d’entreprendre son propre recours afin de réclamer ses dommages alors qu’ils découlent de la même faute reprochée par l’ensemble des copropriétaires. Cette lecture de l’article 1081 C.c.Q. m’apparaît aller autant à l’encontre de son texte que de l’économie judiciaire. Plutôt, cet article « doit faire l’objet d’une interprétation extensive »[1] qui lui fait couvrir « tous les recours personnels des copropriétaires en leur nom, y compris l’action en réduction du prix, en annulation, en dommages-intérêts, etc. » |
La Cour acquiesce de ce fait à l’intérêt juridique d’un syndicat des copropriétaires, dont l’objet principal est la sauvegarde des intérêts communs de ses copropriétaires, et conditionne la restriction de la portée de l’article 1081 du Code civil du Québec à la seule obtention de l’autorisation des copropriétaires lorsque le vice concerne leurs parties privatives. Dans le cas qui nous intéresse, les copropriétaires avaient effectivement mandaté leur syndicat afin de réclamer en leur nom les dommages qui découlaient du même vice de construction; ces mandats n’ont d’ailleurs pas fait l’objet d’une contestation.
Prescription extinctive
Dans un deuxième temps, la Cour d’appel se prononce sur le point de départ du calcul du délai de prescription quant à un recours pour vice de construction.
Le délai de prescription commence à courir du moment où les intimés ont pris connaissance du rapport de leur expert confirmant la présence de vices de construction. En l’espèce, il importe de distinguer qu’aucune des parties n’a relevé d’indice sérieux à l’effet que le problème d’accumulation de l’eau résulterait d’un vice de construction avant la prise de connaissance dudit rapport. À l’origine, une simple hypothèse était inférée à l’effet qu’un problème autre qu’un défaut d’entretien pourrait être à l’origine des dommages, sans en avancer une conjecture définitive. Les intimés ignoraient les faits générateurs des dommages, et ce n’est qu’à la réception du rapport de leur expert en juin 2013 que la lumière a été faite sur la cause desdits dommages. Autrement dit, la Cour d’appel a jugé que ce n’est qu’à la remise de leur rapport d’expert que les intimés ont ainsi pu déceler pour la première fois tous les éléments nécessaires afin d’intenter leur réclamation. D’ailleurs, l’appelante en est venue à ces mêmes conclusions lors de la réception de son propre rapport en 2015. C’est dans ce contexte qu’elle a effectué des travaux correctifs et posé des interventions additionnelles, tels la réparation du tuyau souterrain et l’installation d’un nouveau système de drainage, outre des interventions de nettoyage du drain.
Considérant les éléments factuels propres au dossier, la période précédant juin 2013 a été assimilée à de l’impossibilité d’agir des intimés. La Cour d’appel confirme ainsi la décision du juge de première instance et rejette la découverte du vice dès la prise de possession des unités à l’été 2010 comme étant le point de départ du calcul du délai de prescription.
Essentiellement, la Cour d’appel reconnaît ainsi le droit du syndicat d’une copropriété de réclamer non seulement ses propres dommages, mais aussi ceux subis personnellement par ses copropriétaires en présence de vices touchant les parties communes et privatives. Quant à la prescription extinctive, il s’agit éternellement d’une question mixte de fait et droit. Dans le cadre d’un recours fondé sur la présence d’un vice de construction, la Cour d’appel confirme également l’importance de l’apparition des éléments constitutifs de la cause déterminante des dommages subis dans la fixation du point de départ du calcul du délai de prescription.
[1] Gagnon, Christine, La copropriété divise, 5e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2020, p. 524.