En matière de prescription, il est souvent difficile de déterminer un point de départ et un calcul précis, surtout lorsque le dommage ou la perte se manifeste de façon graduelle. Pour remettre les pendules à l’heure, analysons un jugement très récent rendu par l’Honorable Marie‑Ève Bélanger dans l’affaire du Syndicat des Copropriétaires du 600, de la Gare c. Village de la Gare S.E.C., Construction Corel (2005 Inc.) et 9119-4241 Québec Inc., 2024 QCCS 4692.
Un immeuble en copropriété de quatre étages comporte des balcons à chaque étage, lesquels sont superposés les uns au-dessus des autres. Ils sont appuyés sur des poteaux de bois, lesquels sont recouverts d’aluminium. Les travaux se terminent en août 2015 et le recours du Syndicat est intenté contre le promoteur et l’entrepreneur en octobre 2021, ce qui fait dire au promoteur et à l’entrepreneur que le recours est prescrit. Le tribunal conclut que cet argument est mal fondé pour les raisons suivantes :
- La perte de l’ouvrage s’est manifestée graduellement pendant et après la période de cinq (5) ans de la fin des travaux, soit à l’été 2017, alors qu’on constate des fuites rougeâtres au bas de plusieurs colonnes de balcons dont l’élément principal est en bois. Ces fuites sont qualifiées d’anormales et suscitent des craintes, non seulement pour l’esthétique, mais également pour l’intégrité structurale des balcons qui, rappelons‑le, sont appuyés les uns sur les autres. On constate alors des infiltrations d’eau dans les colonnes de balcons causées par un manque d’étanchéité du revêtement et le tribunal conclut qu’il s’agit bel et bien d’un vice de construction. D’ailleurs, à l’été 2021, le Syndicat constate que plusieurs poteaux des balcons sont pourris en raison des infiltrations d’eau et que les balcons s’affaissent.
- L’immeuble comporte trente-deux (32) balcons, et tant la Ville de Mont St-Hilaire que la Régie du Bâtiment sont d’avis que la situation est non seulement problématique, mais aussi dangereuse et que les balcons ne doivent pas être utilisés jusqu’à ce que les réparations soient effectuées. En effet, le pourrissement des poteaux affecte la stabilité et la solidité d’une partie de l’immeuble.
Le tribunal conclut donc à un vice de construction, lequel se manifeste graduellement à l’intérieur du délai de cinq (5) ans prévu par l’article 2118 C.c.Q. De ce fait, quand le recours contre le promoteur et l’entrepreneur aurait-il dû être intenté et est-il prescrit ?
Dans un jugement fort bien structuré, la Cour supérieure conclut que « Le point de départ de la prescription extinctive de trois (3) ans se situe à l’expiration de la période de cinq (5) ans prévue à l’article 2118 C.c.Q. Dans ces cas, le délai maximal pour intenter un recours est donc de huit (8) ans. Le Syndicat avait donc jusqu’en août 2023 pour intenter son recours et, l’ayant intenté en octobre 2021, ce recours n’était pas prescrit.
Le tribunal s’est interrogé sur l’argument voulant qu’il ne s’agisse pas d’une perte de l’ouvrage comme tel. La « perte de l’ouvrage » doit recevoir une interprétation large selon la Cour puisqu’une perte potentielle et partielle de l’ouvrage suffit. Ainsi, le pourrissement des poteaux affecte dangereusement la solidité d’une partie de l’immeuble, soit les balcons, dont certains ont montré des traces d’affaissement. Il s’agit donc bel et bien d’une perte de l’ouvrage au sens de l’article 2118.
En défense, le promoteur et l’entrepreneur ont tenté de se dégager en utilisant les motifs d’exonération contenus à l’article 2119 soit principalement de démontrer que les vices résultent d’une erreur ou d’un défaut dans les plans des professionnels choisis par le client, ou encore en démontrant que ces vices résultent de décisions imposées par le client dans le choix du sol ou des matériaux ou du choix des sous-entrepreneurs, des experts ou des méthodes de construction. Le tribunal constate que ni le promoteur ni l’entrepreneur n’ont réussi à se décharger de ce fardeau de preuve.
On a bien tenté d’alléguer que le calfeutrage au pourtour des colonnes aurait permis l’infiltration d’eau, car il aurait dû être remplacé entre cinq (5) et dix (10) ans de la fin de la construction. Les travaux du sous-traitant s’étant terminés sept (7) ans plus tôt, soit en mars 2014, il est de l’avis du promoteur et de l’entrepreneur général que des travaux d’entretien auraient dû être entrepris par le Syndicat avant la fin de cette période, le Syndicat ayant d’ailleurs confirmé qu’aucun entretien du calfeutrage n’avait ainsi été effectué. La Cour refuse cet argument sur la base que la preuve est insuffisante à l’effet que le manque d’entretien du calfeutrage par le Syndicat serait responsable de la perte de l’immeuble. Il est constaté que les travaux correctifs réalisés par l’entrepreneur en 2018 pour tenter de corriger le problème d’infiltrations d’eau n’ont pas apporté le résultat désiré et donc, le revêtement n’était pas étanche, et rien ne semble relier cette situation au défaut d’entretien comme le soumettaient le promoteur et l’entrepreneur.
L’action du Syndicat contre ces derniers fut donc accueillie, n’étant pas prescrite.
