Y avait-il un intérêt assurable suffisant pour cette assurée dont l’immeuble abritait une imprimerie appartenant à une autre société du même actionnaire?
Le 12 janvier 2023, l’honorable Dominique Poulin de la Cour supérieure du Québec a répondu à cette question dans une décision portant sur la notion d’intérêt assurable : 9208-9499 Québec inc. c. Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurances, 2023 QCCS 62.
Résumé des faits
9208-9499 Québec inc. (l’« assurée ») est la propriétaire d’un immeuble qui a été la proie des flammes le 18 mars 2018. L’incendie a détruit partiellement l’immeuble où se trouvait un commerce d’imprimerie dont les biens et équipements appartenaient à la société 9228-4280 Québec inc., laquelle occupait l’immeuble à titre de locataire (la « locataire »). Un seul et même actionnaire, M. Mehdi Afzali, détenait ces deux sociétés. Pour sa part, Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurances (l’« assureur ») a émis une police uniquement en faveur de son assurée, en vertu de laquelle il assurait l’immeuble et son contenu.
Position de l’assureur
Suivant l’incendie, l’assureur a refusé d’indemniser son assurée sous prétexte qu’elle n’avait pas d’intérêt d’assurance dans les biens assurés, en ce que le contenu de l’immeuble ne lui appartient pas et qu’elle n’avait pas d’intérêt économique dans l’immeuble utilisé exclusivement par la locataire qui en assumait également les dépenses.
Décision du Tribunal
En matière d’intérêt d’assurance, les principes phares ont été formulés par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Kosmopoulos c. Constitution Insurance Co., [1987] RCS 2. Le plus haut tribunal du pays a énoncé le principe selon lequel il faut reconnaître à un assuré un intérêt suffisant du moment qu’il démontre un rapport ou un lien quelconque avec le bien assuré et que la survenance d’un sinistre lui causerait un dommage étant donné que l’existence du bien lui permet de retirer un avantage. L’honorable Dominique Poulin s’est appuyée sur cette décision de principe pour rendre son jugement et n’a pas appliqué une interprétation stricte de la notion d’intérêt assurable.
L’intérêt d’assurance de l’assurée dans l’immeuble
L’assureur a tenté d’établir que son assurée agissait en tant que prête-nom pour la locataire. Or, l’assurée a établi, à la satisfaction du Tribunal, son droit de propriété et son intérêt d’assurance dans l’immeuble. En effet, l’assurée a communiqué un acte d’achat de l’immeuble et a démontré l’avoir revendu à un tiers. Par ailleurs, le fait que l’assurée ait une obligation financière envers la banque, laquelle est garantie par hypothèque, établit son intérêt économique dans l’immeuble.
L’assureur a également fait valoir que son assurée ne se comportait pas en tant que propriétaire au moment de la souscription de la police en 2016 en ce que c’est la locataire qui, à compter de 2015, payait les versements hypothécaires et les autres dépenses reliées à l’immeuble. Or, M. Afzali a expliqué que la locataire occupait les lieux en vertu d’un bail dont le loyer était assumé par la prise en charge des versements hypothécaires et des différentes dépenses liées à l’immeuble. Le Tribunal a déterminé que cela ne permet pas de remettre en question l’existence du droit de propriété et de l’intérêt d’assurance de l’assurée dans l’immeuble.
L’intérêt d’assurance de l’assurée quant au contenu
Le Tribunal a retenu de la preuve que le contenu de l’immeuble appartenait à la locataire, qu’il était destiné à l’exploitation du commerce de celle-ci, que les opérations de la locataire lui permettaient de générer des revenus et d’assumer son loyer, que l’assurée, propriétaire de l’immeuble n’avait pas d’activités financières courantes depuis 2015. Le Tribunal a également retenu que l’assurée et la locataire étaient des sociétés liées appartenant à la même personne, M. Afzali, et que la locataire n’étant pas assurée pour ses biens n’avait pas été indemnisée suite à leur perte.
Considérant ce qui précède, le Tribunal a déterminé que l’assurée avait un intérêt économique évident dans les biens de la Locataire. En effet, comme M. Afzali détenait un intérêt d’assurance dans les biens de la locataire et qu’il était le seul actionnaire de celle-ci et de l’assurée, le Tribunal a conclu que cet intérêt existait même si M. Afzali agissait par l’entremise de la société demanderesse.
Le Tribunal en est donc arrivé à la conclusion que l’assurée était parvenue à démontrer son intérêt d’assurance et a condamné l’assureur à verser à son assurée une indemnité pour les dommages à l’immeuble et à son contenu.
