La décision rendue dans Brossard v. 2868768 Canada inc., 2020 QCCS 5097, constitue un autre rappel des risques de se lancer en affaires (et de le faire avec des associés) avec une poignée de main pour toute formalité.
Comme l’a dit le juge :
| Cette cause est l’histoire de l’achat d’un immeuble situé au 3510, rue de la Montagne, à Montréal (« l’immeuble ») et d’une société, 3510 de la Montagne S.E.N.C. (« 3510 » ou « la Société »), une affaire devenue inextricable. Les associés de 3510 ont demandé à cette Cour de mettre fin à leurs différends, de liquider la société et d’ordonner la vente de l’immeuble. [par 1; toutes les citations sont nos traductions] |
La société était composée de trois sociétés de portefeuille et de deux fiducies, qui se sont unies afin de faire l’acquisition d’un immeuble résidentiel à logements multiples.
L’associé directeur, dont les positions ont été retenues par la Cour, soutenait avoir le mandat de transformer l’immeuble en un complexe de haut de gamme en procédant à des rénovations d’envergure et en modernisant les aires communes et les logements.
Ce faisant, l’associé directeur a réussi à augmenter les revenus (les loyers) tout en haussant la valeur du seul actif de la société.
Bien sûr, cette transformation a requis des investissements majeurs, qui ont été réalisés avec des fonds avancés par l’associé directeur. Toutefois, lorsqu’il a demandé à son associé, défendeur reconventionnel, de fournir sa quote-part des sommes requises, soit 45 %, ce dernier a répliqué que l’ampleur des travaux, qui représentaient une dépense de quelque 2,5 millions de dollars, n’avait jamais fait l’objet d’une approbation ou d’un consentement. À défaut d’un accord écrit, il a fallu un procès de 18 jours et une preuve apportée par de nombreux témoins experts pour mettre fin au litige.
Au bout du compte, la Cour a ordonné la vente de l’immeuble, mais selon un mécanisme des plus complexe visant à autoriser chaque partie à présenter une offre tout en permettant à des tiers de prendre part au processus afin de refléter les conditions du marché.
Par cette décision, la Cour supérieure rappelle qu’en l’absence d’une entente écrite, elle a compétence pour déduire la nature d’une société d’après le comportement des parties, tel que corroboré par la preuve. La Cour peut même aller jusqu’à : (i) conclure à la création d’une société en nom collectif; (ii) en identifier l’associé directeur; et (iii) confirmer la nature et l’étendue des pouvoirs de ce dernier.
La Cour rappelle également qu’une fois désigné, l’associé directeur peut poser tout acte compris dans ses attributions, à condition qu’il n’agisse pas frauduleusement.
Enfin, cette décision illustre aussi la règle selon laquelle un associé qui choisit un véhicule pour son investissement, comme une fiducie, doit accepter les conséquences de son choix. Dès lors, ayant fait ce choix, il ne peut désavouer les décisions prises par les fiduciaires s’ils agissent dans les limites de leurs attributions.
Certes, il est toujours possible de compter sur l’intervention des tribunaux pour rectifier les choses. Néanmoins, la meilleure façon d’éviter un litige long et coûteux quant à la nature et la portée d’une entente entre partenaires est d’investir dans un contrat de société définissant clairement l’intention commune des parties.
Dans l’affaire en question, les codemandeurs reconventionnels, qui ont eu gain de cause, étaient représentés par l’auteur, associé du groupe de Litige civil et commercial de RSS, qui ne saurait trop vous recommander de bien documenter les ententes commerciales qui vous lient.