Dans l’affaire Reinert c. Construction Maurice Bilodeau inc., 2026 QCCS 2276, la Cour supérieure a récemment rendu un jugement traitant de l’importance de dénoncer un vice caché dans un délai raisonnable.
Les faits
En 2013, Mme Sylvie Reinert et M. Denis Leclerc concluent des ententes avec Construction Maurice Bilodeau inc. (« CMB ») pour la construction d’un immeuble résidentiel sur un terrain vacant à Lévis. À l’été 2013, ils emménagent au sous-sol et prennent possession de la maison formellement le 31 octobre 2013.
Du moment de la prise en possession en 2013 jusqu’en 2021, Mme Reinert et M. Leclerc constatent un taux élevé d’humidité allant jusqu’à 80% au sous-sol, la présence de suintement sur les vitres et l’efflorescence sur la dalle de béton. Ils tentent de contrôler l’humidité sans succès. Ils ne communiquent pas avec CMB pour les aviser de la situation.
Le 7 avril 2021, M. Leclerc fait la connaissance de son voisin, M. Richard Laprise, propriétaire d’une compagnie d’excavation. Il informe M. Leclerc que son drain de fondation est à refaire. Le 9 avril 2021, M. Laprise excave le long de la fondation et installe une cheminée d’accès pour procéder au nettoyage du drain. Lors de ces travaux, le niveau de la nappe d’eau est visiblement élevé par rapport à la dalle. À l’automne 2021, le drain est colmaté et M. Laprise recommande d’installer un bassin de captation au sous-sol pour baisser le niveau d’eau sous la dalle. Il installe ce bassin et un drain français et ces travaux règlent les problématiques du niveau d’humidité.
Le 20 octobre 2022, M. Leclerc envoie un avis à CMB pour dénoncer les travaux pour installer le drain français et le bassin de captation. CMB nie responsabilité. À l’été 2023, un expert recommande la réalisation de travaux importants visant à rehausser la maison au-dessus de la nappe phréatique. Le 11 août 2023, cette nouvelle situation est dénoncée à CMB pour la première fois par le biais d’une mise en demeure.
Le 17 avril 2024, Mme Reinert et M. Leclerc instituent des procédures à l’encontre de CMB réclamant 949 172,46 $. CMB conteste cette réclamation alléguant notamment qu’elle est prescrite.
Le jugement
La Cour rappelle que le délai prescriptif pour intenter un recours pour vice caché court à partir du jour où le préjudice se manifeste pour la première fois. Il n’est pas nécessaire de connaître l’étendue des dommages subis, il faut seulement des informations suffisantes pour dénoncer le vice et intenter un recours contre le vendeur de l’immeuble.
Selon l’analyse de la Cour, au moment de la réalisation des travaux d’excavation le 9 avril 2021, même si Mme Reinert et M. Leclerc n’avaient pas obtenu un rapport d’expertise, il était possible pour eux de constater le niveau d’eau par rapport à la dalle. Mme Reinert et M. Leclerc disposaient alors tous les renseignements nécessaires pour intenter un recours contre CMB. Le niveau d’eau était la cause probable des problèmes d’humidité qui affectent la maison depuis 2013. Mme Reinert et M. Leclerc savaient ou auraient dû savoir que CMP pouvait leur avoir causé préjudice en faisant défaut de protéger les fondations adéquatement.
Or, la procédure n’est instituée que le 17 avril 2024, excédant le délai prescriptif de trois ans par quelques jours.
Outre cet état de fait, la Cour souligne le défaut de Mme Reinert et de M. Leclerc de dénoncer la situation à CMB dans un délai raisonnable. Ils ont témoigné à l’effet que le taux d’humidité et l’efflorescence les préoccupent depuis 2013. Ils n’ont cependant pas entrepris de démarches pour déterminer la cause. Ils espéraient simplement que la situation allait s’améliorer
Une obligation incombe aux demandeurs de prendre les démarches nécessaires pour découvrir la cause à l’origine des dommages, lorsque confrontés à des indices suffisants. La Cour considère que Mme Reinert et M. Leclerc ont fait défaut de poser ces gestes. Leur comportement n’était donc pas celui de la personne raisonnablement prudente et avertie placée dans des circonstances similaires.
Pour toutes ces raisons, la Cour conclut au rejet du recours.
La morale de l’histoire
En matière de vice caché, les faits entourant le constat des premiers signes de problématiques sont d’importance primordiale. La connaissance suffisante déclenche à la fois le point de départ de la période prescriptive et l’obligation de dénoncer le vice au vendeur. La jurisprudence applicable en fait l’analogie avec la distinction importante entre la perception de la partie visible de l’iceberg et la connaissance qu’il s’agit de la partie visible de l’iceberg.
La détermination du moment où un demandeur atteint une connaissance suffisante peut varier énormément en fonction des faits administrés en preuve, mais la prudence est de mise et une approche proactive est toujours à favoriser pour éviter la perte de droits.
Ce jugement illustre bien les risques d’attendre trop longtemps avant dénoncer un vice et d’instituer des procédures judiciaires, surtout lorsque certains signes logiquement reliés aux vices sont observés depuis plusieurs années.
Si le navire risque de se diriger vers un iceberg, mieux vaut éviter de répéter l’incident du 14 avril 1912 !