Dans l’arrêt Beaudoin c. Boucher, 2025 QCCA 1646, rendu le 19 décembre dernier, la Cour d’appel confirme le rejet de l’action en vices cachés intentée par des acheteurs d’un immeuble résidentiel. La Cour rappelle l’obligation d’un acheteur d’approfondir les inspections lorsqu’il est confronté à des indices sérieux de déficience, particulièrement si l’acheteur a une compétence indéniable en construction.
La décision de la Cour supérieure
En 2017, Julie Beaudoin et Steve Caron (conjointement, les « demandeurs ») acquièrent leur nouvelle résidence de Francine Boucher et Luc Boutin (conjointement, les « défendeurs »), lesquels avaient acheté l’immeuble en 1995.
Les défendeurs ont effectué d’importants travaux de rénovation en 2007 et 2008, lesquels ont été réalisés par le père de madame Boucher. Dans le cadre de ces travaux, les drains de fondation ont été remplacés, une membrane d’étanchéité a été installée sur la fondation et l’étage split level de la maison a été rehaussé afin d’être enligné avec le rez-de-chaussée. Pour soutenir cette partie de l’immeuble, une fondation en bois a été ajoutée et rattachée à la fondation d’origine.
Avant leur première visite de l’immeuble, les demandeurs obtiennent la fiche descriptive ainsi que la déclaration du vendeur, documents dans lesquels les rénovations sont mentionnées. Ils demandent alors aux défendeurs une preuve de la présence d’une membrane d’étanchéité et d’un drain de fondation, ces éléments étant, à leurs yeux, primordiaux. Aucune autre question relative aux travaux de rénovation n’est posée ni soulevée à ce stade.
Le 28 mai 2017, les défendeurs transmettent alors aux demandeurs des images prises lors des travaux réalisés en 2007, dans le but de dissiper leurs inquiétudes.
Le 30 mai 2017, les demandeurs effectuent leur première visite de l’immeuble, à la suite de laquelle ils signent une promesse d’achat. Celle-ci est notamment conditionnelle à la réalisation d’une inspection de l’immeuble par un professionnel dans les quinze jours suivant l’acceptation de la promesse.
Le 13 juin 2017, le demandeur Caron procède à une seconde visite au cours de laquelle il inspecte lui-même la propriété. N’ayant relevé selon lui aucun élément problématique, il estime qu’un inspecteur professionnel n’aurait rien découvert de plus et renonce, en conséquence, à l’inspection professionnelle. Il convient de souligner que monsieur Caron œuvre dans le domaine de la construction à titre de chargé de projet depuis 2009.
Les vices
Les demandeurs soutiennent avoir constaté l’état de la membrane d’étanchéité pour la première fois en 2019, au moment où ils entreprennent la réfection complète du patio. À leur « surprise », la membrane se révèle boursouflée, froissée, mal installée et partiellement décollée.
La seconde allégation de vice concerne la fondation elle-même. Les demandeurs prétendent que celle-ci subit une poussée de l’arrière vers l’avant, entraînant une inclinaison des murs à divers degrés.
Il va sans dire que les rénovations effectuées en 2007 étaient inadéquates, comme le confirment de nombreux experts impliqués dans le dossier. Entre autres, la membrane avait été installée de manière à favoriser l’accumulation d’humidité, le remblai est inadéquat, il n’y a ni solin ni pare-vapeur et la fondation ne bénéficie d’aucun renforcement latéral. Une technologue en architecture avait d’ailleurs visité la maison en 2019 et avait relevé de nombreux points nécessitant une correction.
Néanmoins, la simple existence de vices ne crée pas le droit à la compensation : lorsqu’ils étaient apparents ou que l’acheteur n’a pas été prudent et diligent, ils ne sauraient être qualifiés de vices cachés.
Les apparences, la prudence et la diligence
Le Tribunal est clair : les photographies transmises avant la promesse d’achat révèlent d’emblée plusieurs problèmes potentiels. Il conclut notamment à l’invraisemblance totale des affirmations du demandeur Caron, selon lesquelles il aurait découvert la membrane pour la première fois en 2019, alors qu’elle est clairement visible à l’œil nu. À cela s’ajoute le fait que monsieur Caron et monsieur Boutin ont discuté à deux reprises de la membrane, en 2018, et des risques liés à son exposition au soleil. Il est évident qu’une membrane ainsi exposée est facilement visible par quiconque.
Ces photos montrent également l’absence de pare-vapeur, la présence d’argile et de remblai, ainsi que l’absence de renforcement latéral des fondations. Il est évident que ces éléments pouvaient être facilement constatés dès 2017 et donc avant la promesse d’achat.
S’ajoute à cela l’obligation de prudence et de diligence de tout acheteur. Le Tribunal rappelle alors les principes bien établis de la jurisprudence : un acheteur doit procéder à un examen attentif et sérieux de l’immeuble qu’il souhaite acquérir et doit approfondir cet examen dès qu’un indice laisse soupçonner la présence de vices. Si l’acheteur ne possède pas les connaissances nécessaires pour évaluer ces risques, il lui incombe de solliciter l’aide d’experts.
Malgré la présence évidente de certains problèmes potentiels, les demandeurs ont eux-mêmes levé la condition de visite par un inspecteur professionnel, ce qui constitue déjà une forme de négligence.
Nous rappelons également que le demandeur travaille dans le domaine de la construction depuis 2009. Bien qu’il affirme ne pas s’y connaître, le Tribunal rejette cette prétention. En tant que chargé de projet, il élabore des plans, prépare des soumissions et visite régulièrement des chantiers, en collaboration avec des ingénieurs. Il a d’ailleurs réalisé plusieurs travaux sur l’immeuble, démontrant alors ses compétences. Son expérience dans le domaine est évidente.
Les experts au dossier ont tous indiqué qu’un mur de fondation en bois, bien que légal, est extrêmement rare. Le Tribunal souligne que tout acheteur aurait dû, au minimum, consulter un ingénieur afin de comprendre les particularités d’une telle fondation et ainsi faire preuve d’attention, de sérieux, de prudence et de diligence. Cette rareté aurait dû être encore plus évidente pour le demandeur, compte tenu de son expérience. La Cour supérieure affirme que l’obligation d’effectuer un examen approfondi s’intensifie lorsqu’il s’agit d’une méthode de construction aussi exceptionnelle et désuète, propos qui ont été repris intégralement dans le jugement de la Cour d’appel.
Conclusion
Bien que les vices aient été établis, le Tribunal conclut sans difficulté à l’absence de vice caché et rejette la réclamation des demandeurs. Non seulement ces vices étaient apparents, mais la négligence des demandeurs l’était tout autant. Enfin, la preuve établissant que le vice était apparent dès 2017, le tribunal soulève la tardiveté de la dénonciation de celui-ci en 2019.
À retenir
- Un acheteur prudent et diligent doit examiner la propriété avec sérieux et attention.
- Tout indice laissant présumer la présence d’un vice oblige l’acheteur à approfondir son examen.
- L’acquisition d’une propriété comportant une fondation en bois, ou toute autre technique de construction rare, justifie à elle seule un examen approfondi et l’intervention d’experts.
- L’obligation d’un examen minutieux est encore plus grande lorsque les techniques de construction, ou la présence de travaux d’autoconstruction, sont manifestes.
