/home/rsslex/public_html/wp-content/themes/_RSS2/index.php

Les locateurs devraient minimiser leurs dommages par l’adhésion aux programmes d’aide de la COVID-19

Par Sydney Warshaw, de notre groupe de Droit des affaires

7 août 2020 — Une série de décisions récentes de la Cour supérieure démontre que l’adhésion aux programmes fédéraux d’aide financière aux locataires et propriétaires dans le contexte de la COVID-19 n’est peut-être pas aussi discrétionnaire que les propriétaires le pensaient au départ.

Le fait de ne pas adhérer à l’AUCLC pourrait restreindre les recours des propriétaires (au moins au stade provisoire)

Le 13 juillet dernier, dans Investissements immobiliers G. Lazzara inc. c. 9224-5455 Québec inc., 2020 QCCS 2176, la Cour supérieure a refusé d’accorder à un locateur une ordonnance de sauvegarde par laquelle il réclamait le paiement du loyer impayé, la résiliation du bail et l’éviction de son locataire. Dans cette affaire, le refus du propriétaire d’adhérer au programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial [AUCLC], alors que son locataire le lui avait suggéré, a suscité peu de sympathie de la part du Tribunal.

L’AUCLC offre une aide aux locataires : 50 % du loyer mensuel est couvert par le gouvernement fédéral, le propriétaire accepte une perte de 25 % du loyer, de sorte que le locataire n’en paie que 25 %. Le Tribunal a estimé que le propriétaire était partiellement responsable de sa perte de 100 % du loyer prévu en conséquence directe de son refus de n’accepter que 75 %, et qu’il ne pouvait donc pas bénéficier d’une ordonnance de sauvegarde pour le moment.

Dans Tubes et Jujubes Centre d’amusement familial inc. c. 8937974 Canada inc., 2020 QCCS 1934, la Cour supérieure a accordé une injonction interlocutoire provisoire à un locataire pour empêcher la résiliation de son bail. Là encore, le Tribunal a estimé que le refus du propriétaire d’adhérer à l’AUCLC l’empêchait de résilier le bail de son locataire pour défaut de paiement du loyer.

Enfin, dans Rocco Taverne Italienne inc. c. Fiducie Marcon-Campeau inc., 2020 QCCS 1949, le Tribunal a de nouveau accordé une injonction interlocutoire permettant à un locataire de continuer à occuper les lieux loués, malgré les retards et les défauts de paiement de loyer, compte tenu, entre autres, de la pandémie. En évaluant la balance des inconvénients, la Cour a noté que le refus du propriétaire de demander l’AUCLC avait placé injustement les parties dans une position défavorable.

Ces décisions ont toutes été rendues au stade provisoire et même si le résultat au mérite pourrait très bien être différent, elles démontrent que bien que l’AUCLC soit un programme optionnel pour les propriétaires, dans un contexte de litige, un refus d’y avoir adhéré, même par inadvertance, pourrait avoir un impact négatif sur leur possibilité d’obtenir les résultats recherchés en cour.

Les locataires pourraient plaider une exemption de paiement du loyer

Bien que les tribunaux aient rendu des jugements défavorables aux propriétaires dans les décisions susmentionnées, ils ont tout de même généralement reconnu l’obligation des locataires de payer le loyer malgré une occupation réduite ou restreinte. Ceci n’a pas été le cas dans Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251. Dans cette affaire, la Cour supérieure a conclu que la force majeure rendait impossible pour les locateurs d’assurer à leurs locataires la jouissance paisible des lieux. C’était tout particulièrement le cas étant donné que le bail stipulait que l’espace ne pouvait être utilisé que comme gymnase et que les gymnases n’étaient pas autorisés à ouvrir dans la province avant la fin juin. En conséquence, le Tribunal a déclaré qu’« aucun loyer ne peut être réclamé de [la locataire] pour les mois de mars, avril, mai et une partie de juin 2020 ». [par 94; notre traduction]

Cette décision est importante pour un certain nombre de raisons. Non seulement elle amorce une réponse à la question de savoir comment la force majeure sera considérée dans le contexte de la COVID-19, mais elle soulève également des questions pour les locataires et les propriétaires qui ont conclu des accords avec le gouvernement fédéral pour l’AUCLC et qui pourraient maintenant remettre en question leurs obligations.

Les conséquences de ces décisions sont innombrables, mais surtout, elles servent d’avertissement aux propriétaires dans leurs négociations avec des locataires qui peinent à faire face au contexte économique actuel.

Version PDF

Publié dans Publications |