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Tout savoir sur la COVID-19 en matière de location résidentielle

Qualifiée de pandémie par l’Organisation mondiale de la santé le 11 mars dernier et ayant déclenché l’état d’urgence sanitaire au Québec deux jours plus tard, la Covid-19 a des répercussions importantes sur toutes les sphères de la société.

En matière de location résidentielle, les ajustements pour les locateurs et pour les locataires sont nombreux et ce communiqué se veut un tour d’horizon de la question. (Ce communiqué est à jour au 8 avril 2020 mais ne prend pas en considération les mesures gouvernementales ou les mises à jour postérieures à cette date.)

Les mesures gouvernementales

Le déclenchement de l’état d’urgence sanitaire octroie au gouvernement du Québec les pouvoirs nécessaires pour mettre en place des mesures spéciales assurant la protection de la santé de la population.

Parmi les mesures prises depuis le 11 mars 2020, les mesures qui suivent sont pertinentes pour les fins de ce communiqué :

Suspension des effets des jugements d’éviction

  • Le 17 mars 2020, le gouvernement a ordonné la suspension des effets de tout jugement d’un tribunal ou de toute décision de la Régie du logement qui autorise la reprise d’un logement ou l’éviction du locataire d’un logement;
  • Cette suspension ne s’applique pas si le logement a été reloué par le locateur avant le 17 mars 2020 et que le nouveau locataire est empêché de prendre possession des lieux;
  • Cette mesure sera en vigueur pour toute la durée de l’état d’urgence sanitaire;
  • En cas de circonstances exceptionnelles, il est tout de même possible de s’adresser à la Régie du logement pour demander que l’exécution d’une telle décision soit ordonnée;
  • Les auditions fixées devant la Régie du logement, jugées non urgentes, ne procéderont pas, et ce, tant et aussi longtemps que l’état d’urgence sanitaire sera décrété;
  • Les audiences qui soulèvent un risque pour la santé ou la sécurité d’une personne et celles concernant l’accès au logement ont été considérées urgentes. Celles relatives au non-paiement du loyer devront attendre la fin de l’état d’urgence pour procéder;
  • Malgré les circonstances actuelles, les loyers demeurent payables par les locataires en tout temps;
  • Si un locataire fait défaut de payer son loyer, il est toujours possible de déposer une procédure en ligne à la Régie du logement. Les dossiers ainsi déposés seront fixés et entendus une fois l’état d’urgence sanitaire levé;

Interdiction de tout rassemblement

  • Le 20 mars 2020, le gouvernement a interdit tout rassemblement intérieur et extérieur;
  • Le 3 avril dernier, la Direction régionale de santé publique de Montréal a requis des propriétaires d’immeubles à logements qu’ils interdisent à leurs locataires de recevoir des visites dans leurs logements, sauf pour des travaux d’urgences et des soins de santé essentiels;
  • Les propriétaires d’immeubles à logements situés à Montréal doivent donc désormais s’assurer d’en informer leurs locataires en affichant les directives de la Direction régionale de santé publique de Montréal;

Suspension des activités non prioritaires

  • Le 24 mars 2020, le gouvernement a ordonné la suspension de toute activité effectuée en milieu de travail jugée non prioritaire pour la période entre le 25 mars et le 4 mai 2020;
  • Certains services offerts par les gestionnaires immobiliers se retrouvent sur la liste publiée par le gouvernement et donc se qualifient de services prioritaires, d’autres ne s’y retrouvent pas et doivent donc être limités au télétravail;
  • Dans ces circonstances de pandémie sanitaire, les services de maintenance et d’entretien d’immeubles ont été qualifiés de services prioritaires. Les services de paie et de comptabilité ont reçu le même traitement;
  • Les autres postes administratifs propres à la gestion immobilière ne se retrouvent pas dans la liste. On pense notamment au préposé à la location ou encore au préposé au service à la clientèle;
  • Il est possible de vérifier si une entreprise ou un de ses services se qualifient de prioritaire en remplissant le formulaire qui se trouve sur le site du gouvernement du Québec;

La fin du bail de logement

  • En date du présent communiqué, le gouvernement n’a pas annoncé que les locataires qui avaient fait le choix de ne pas renouveler leur bail de logement au terme de celui-ci pourraient profiter du maintien dans les lieux;
  • Ceci signifie qu’en principe, tout locataire dont le bail n’est pas reconduit doit quitter les lieux à la fin du terme de celui-ci;
  • À titre de rappel, de trois mois à six mois avant la fin d’un bail, le propriétaire doit envoyer à son locataire un avis l’informant des modifications qu’il souhaite apporter au bail. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour y répondre. À défaut de réponse, il sera réputé avoir accepté la modification demandée par le locateur et avoir confirmé son intention de renouveler son bail de logement;

Mesures à mettre en place dans un immeuble à logements

En terminant, un bref rappel des mesures à mettre en place dans les immeubles à logements pour éviter la propagation de la COVID-19 :

  • Désinfection des aires communes plusieurs fois par jour (ascenseurs, escaliers, portes d’entrée, etc.);
  • Fermeture des aires communes récréatives (piscines, saunas, salles d’entrainement, etc.);
  • Utilisation des ascenseurs par une seule personne à la fois (ou par les occupants d’un même logement);
  • Affichage dans les aires communes de rappels des règles de distanciation sociale;
  • Installation de distributeurs de produits antibactériens aux entrées de l’immeuble.

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Auteurs

Martin Côté

Avocat, associé

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